二手房買房常識分析
2019-04-08 09:17

   隨著房價的不斷飆升、二胎政策的放開、結婚的剛需、投資的熱度不減,作為超保值的投資品,人們對房子的需求也在持續升溫。

  于是,我們就會面臨這樣一個問題:很多人名下不止一套房!

  “婚前自己名下有一套住房,而且房產證上也只有我一個人的名字, 現在結婚了, 如果再買房是否算第二套房?貸款利率是否會上調或者被征收更高的稅費呢?”不少人在后臺問規劃君二套房的問題。

  這讓我想起來,為什么很多人在買房,特別是買二手房的時候,除了關注地理位置、交通、價格外,還會關注這套房是否“滿五唯一”,如果不唯一,說明這個房主名下還有其他房產,那么稅費上,就多出來1.5%的契稅和差額20%的個人所得稅。

  虐不虐?我就問你虐不虐?

  借此機會,規劃君給大家科普一下關于二套房的認定以及貸款利率的問題,買房的朋友看過來。

  二套房的判定標準:

  隨著“認貸不認房”政策的出臺,二套房的界定比以前“認房又認貸”要簡單很多:

  1、貸款買過一套房,如果貸款未結清,又買房,算二套;

  2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款買房,算二套;

  3、夫妻兩人,一方婚前買房使用商業貸款,另一方婚前買房用公積金貸款,婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款買房,如果若貸款未還清,算二套;

  4、兩人尚未領取結婚證,一方名下有房并且尚未還清貸款,另一方沒有任何房產和房貸記錄。現在兩人一起買房,登記兩個人名字,沒有貸款記錄的人申請貸款,因為兩人共為產權人,算二套。

  至于什么情況下算首套房,規劃君也查了查,總結起來可以歸納為:

  1、貸款買過一套房,商業貸款已結清;

  2、全款買過房,再貸款買房;

  3、以前的房子賣掉了,房屋登記系統查不到你名下有房;

  4、銀行無貸款記錄或者有貸款(如消費貸款)但是名下無房的;

  不過,判定首套房和二套房的政策不是全國統一的,建議你如有類似的疑問,最好直接咨詢當地的房屋部門。

  或許有些吃瓜群眾會懵圈,有錢銀都買二套房了,有啥可糾結的?我連一套房都沒有呢!!

  如此糾結二套房,是因為買房時貸款利率高,而且等以后想賣了,也會因為較高的稅負而比較難出手,或者說買方也要承擔過高的稅費。

  二套房房貸利率有多坑?

  目前5年期以上貸款的基準利率是4.9%,按說這個利率水平跟過去比已經很低了,可是貸款購買二套房時,貸款利率會在此基礎上上浮,至少為基準利率的1.1倍,即5.39%。公積金貸款同樣上浮1.1倍。

  我們舉例來說,如果首套房選擇商貸200萬,30年期,按照等額本息還款計算,共支付利息182.13萬元。同樣商貸200萬30年期,如果是二套房,按照等額本息還款計算,共支付利息203.86萬元。

  光利息都能再買套一居室了,可見人們對二套房的忌憚。

  而且二套房的首付比例也比首套房高,目前多數城市的比例為30%或者40%,有些城市甚至要高達50%、60%。這就意味著你得準備足夠多的首付款才行。

  除了房貸利率沒優勢外,在交易二套房的時候,前面我們提到的契稅和個人所得稅,也會成為一個糾結點。比如一套價值400萬的房子,如果是滿五不唯一的,那么各種稅費加起來,可能就得多交十幾萬甚至幾十萬了。